팬데믹 기간중 큰 주택 선호, 치안, 고금리 등 복합적 요소가 원인
AI산업 성장에 신흥 부유층 생겨나…고급 주택 시장 유입
“금리 하락할 경우 거래 급증할 것…시장 반등 시간문제”
샌프란시스코 베이 지역의 주택 가격이 지역에 따라 가격 상승과 하락이 극명하게 나뉘는 양극화 현상이 나타나고 있다.
산호세 지역 일간지인 머큐리뉴스는 샌프란시스코와 오클랜드의 일부 지역 주택 가격이 최근 5년 사이 큰 폭으로 하락한 반면, 이스트베이와 사우스베이 지역의 주택 가치는 오히려 50% 이상 급등한 것으로 나타났다고 7일 보도했다. 머큐리뉴스는 팬데믹 기간 중 넓은 공간을 찾는 수요, 도심의 치안 악화, 고금리 등의 복합적인 요인이 이 같은 양극화 현상을 불러왔다는 분석이다.
머큐리뉴스는 부동산 플랫폼인 질로우(Zillow) 자료를 근거로 2020년 초부터 2025년까지 산호세는 약 55%, 캐스트로 밸리와 산라몬 등 이스트베이 도시들은 최대 63%의 상승률을 기록한 반면, 샌프란시스코 도심과 오클랜드 일부 지역은 12%에서 21%에 이르는 가격 하락을 겪었다고 밝혔다.
부동산 전문가들은 이 같은 격차의 가장 큰 원인으로 팬데믹 초기 확산된 원격근무 문화를 꼽았다. 샌프란시스코 소재 시티 리얼 에스테이트(City Real Estate)의 에이전트 샬리니 레디 사다는 “사람들이 추가적인 오피스 공간과 야외 공간을 원하게 되었고, 그 수요가 곧 외곽 지역으로의 이동을 촉진시켰다”고 말했다. 컴패스(Compass)의 이스트베이 에이전트 미케일라 와이즈먼 역시 “이스트베이는 더 넓은 실내 공간, 햇볕이 잘 드는 마당 등 도시에서 누릴 수 없는 요소들을 제공한다”며 “2020년부터 2022년까지 시장은 과열 상태였다”고 설명했다.
하지만 최근에는 도심으로 다시 돌아가려는 움직임도 일부 포착되고 있다. 오클랜드 기반 부동산 회사인 건더만그룹(The Gunderman Group)의 데이비드 건더만은 “사람들이 더 이상 큰 마당을 관리할 시간이나 여유가 없고, 오히려 카페나 식당에 걸어갈 수 있는 도심의 밀집된 삶을 다시 원하고 있다”고 말했다.
도심 지역의 범죄 증가 역시 탈도심 현상을 가속화한 주요 요인 중 하나다. 산호세의 헬렌 리얼 에스테이트(Haylen Real Estate) 설립자 헬렌 총은 “샌프란시스코와 오클랜드에서 마약, 노숙자 문제, 폭력 등이 광범위하게 확산되었다는 인식이 많다”며 “반면 실리콘밸리는 가족 친화적인 안전한 환경이라는 점에서 인기를 끌고 있다”고 설명했다.
교육 여건도 빼놓을 수 없는 결정 요인이다. 캐스트로 밸리, 올버니, 엘 세리토와 같은 도시들은 양질의 학군으로 알려져 있으며, 자녀 교육을 중시하는 가족 단위 바이어들의 관심이 집중되고 있다. 와이즈먼 에이전트는 최근 오픈하우스에서 “자녀가 샌프란시스코나 마린카운티 대신 버클리나 오클랜드에 자리를 잡자, 그 자녀와 가까워지기 위해 이사 오는 부모들이 상당수 있었다”고 전했다.
한편, 일부 중개인들은 샌프란시스코와 오클랜드에 대한 부정적 인식이 최근 조금씩 바뀌고 있다고 평가했다. 샬리니 레디 사다는 “다니엘 루리 신임 샌프란시스코 시장이 현장에서 주민들과 직접 소통하며 도시의 분위기를 바꾸고 있다”고 말했다. 건더만 역시 “오클랜드 시정부도 새로운 리더십 아래에서 점차 안정을 찾고 있다”고 밝혔다.
그럼에도 불구하고 전체적인 주택 시장의 활기는 여전히 둔화된 상태다. 가장 큰 원인은 고금리다. 팬데믹 초기 3% 아래로 떨어졌던 30년 고정 모기지 금리는 최근 6% 이상으로 상승해 바이어들의 구매력을 약화시키고 있다. 건더만은 “비싼 이자를 감수해야 하는 상황에서, 구매자들이 더 신중해지고 있다”고 말했다. 헬렌 총은 최근의 관세 정책과 정치적 불확실성도 일부 바이어들의 관망세를 부추기고 있다고 덧붙였다.
이런 가운데 일부 셀러들은 더 이상 기다릴 수 없다며 결국 매물을 시장에 내놓고 있다. 와이즈먼은 “사람들이 더 이상 금리가 내려가기를 기다릴 수 없다고 판단하고 ‘이제는 그냥 이사하겠다’며 움직이고 있다”고 말했다.
건더만은 또 다른 변화로 화재 위험이 큰 지역에서 벗어나려는 수요와 사무실 복귀에 따른 출퇴근 시간 고려를 꼽았다. 그는 “출퇴근이 다시 현실이 되면서 샌프란시스코 도심 시장에 영향을 주고 있다”고 분석했다.
반면 산호세를 중심으로 한 사우스베이 지역은 여전히 뜨거운 시장이다. 콜드웰 뱅커(Coldwell Banker)의 라메쉬 라오는 “인공지능(AI) 산업의 성장으로 매일 신흥 부유층이 생겨나고 있으며, 이들이 사라토가, 쿠퍼티노, 로스 알토스 같은 고급 주택 시장으로 몰리고 있다”고 말했다.
전문가들은 향후 금리가 하락할 경우 대기 중인 매수·매도자들이 한꺼번에 시장에 진입하며 거래가 급증할 것으로 내다보고 있다. 현재는 정체 상태지만, 시장의 반등은 시간 문제라는 것이다.
산호세 지역 일간지인 머큐리뉴스는 샌프란시스코와 오클랜드의 일부 지역 주택 가격이 최근 5년 사이 큰 폭으로 하락한 반면, 이스트베이와 사우스베이 지역의 주택 가치는 오히려 50% 이상 급등한 것으로 나타났다고 7일 보도했다. 머큐리뉴스는 팬데믹 기간 중 넓은 공간을 찾는 수요, 도심의 치안 악화, 고금리 등의 복합적인 요인이 이 같은 양극화 현상을 불러왔다는 분석이다.
머큐리뉴스는 부동산 플랫폼인 질로우(Zillow) 자료를 근거로 2020년 초부터 2025년까지 산호세는 약 55%, 캐스트로 밸리와 산라몬 등 이스트베이 도시들은 최대 63%의 상승률을 기록한 반면, 샌프란시스코 도심과 오클랜드 일부 지역은 12%에서 21%에 이르는 가격 하락을 겪었다고 밝혔다.
부동산 전문가들은 이 같은 격차의 가장 큰 원인으로 팬데믹 초기 확산된 원격근무 문화를 꼽았다. 샌프란시스코 소재 시티 리얼 에스테이트(City Real Estate)의 에이전트 샬리니 레디 사다는 “사람들이 추가적인 오피스 공간과 야외 공간을 원하게 되었고, 그 수요가 곧 외곽 지역으로의 이동을 촉진시켰다”고 말했다. 컴패스(Compass)의 이스트베이 에이전트 미케일라 와이즈먼 역시 “이스트베이는 더 넓은 실내 공간, 햇볕이 잘 드는 마당 등 도시에서 누릴 수 없는 요소들을 제공한다”며 “2020년부터 2022년까지 시장은 과열 상태였다”고 설명했다.
하지만 최근에는 도심으로 다시 돌아가려는 움직임도 일부 포착되고 있다. 오클랜드 기반 부동산 회사인 건더만그룹(The Gunderman Group)의 데이비드 건더만은 “사람들이 더 이상 큰 마당을 관리할 시간이나 여유가 없고, 오히려 카페나 식당에 걸어갈 수 있는 도심의 밀집된 삶을 다시 원하고 있다”고 말했다.
도심 지역의 범죄 증가 역시 탈도심 현상을 가속화한 주요 요인 중 하나다. 산호세의 헬렌 리얼 에스테이트(Haylen Real Estate) 설립자 헬렌 총은 “샌프란시스코와 오클랜드에서 마약, 노숙자 문제, 폭력 등이 광범위하게 확산되었다는 인식이 많다”며 “반면 실리콘밸리는 가족 친화적인 안전한 환경이라는 점에서 인기를 끌고 있다”고 설명했다.
교육 여건도 빼놓을 수 없는 결정 요인이다. 캐스트로 밸리, 올버니, 엘 세리토와 같은 도시들은 양질의 학군으로 알려져 있으며, 자녀 교육을 중시하는 가족 단위 바이어들의 관심이 집중되고 있다. 와이즈먼 에이전트는 최근 오픈하우스에서 “자녀가 샌프란시스코나 마린카운티 대신 버클리나 오클랜드에 자리를 잡자, 그 자녀와 가까워지기 위해 이사 오는 부모들이 상당수 있었다”고 전했다.
한편, 일부 중개인들은 샌프란시스코와 오클랜드에 대한 부정적 인식이 최근 조금씩 바뀌고 있다고 평가했다. 샬리니 레디 사다는 “다니엘 루리 신임 샌프란시스코 시장이 현장에서 주민들과 직접 소통하며 도시의 분위기를 바꾸고 있다”고 말했다. 건더만 역시 “오클랜드 시정부도 새로운 리더십 아래에서 점차 안정을 찾고 있다”고 밝혔다.
그럼에도 불구하고 전체적인 주택 시장의 활기는 여전히 둔화된 상태다. 가장 큰 원인은 고금리다. 팬데믹 초기 3% 아래로 떨어졌던 30년 고정 모기지 금리는 최근 6% 이상으로 상승해 바이어들의 구매력을 약화시키고 있다. 건더만은 “비싼 이자를 감수해야 하는 상황에서, 구매자들이 더 신중해지고 있다”고 말했다. 헬렌 총은 최근의 관세 정책과 정치적 불확실성도 일부 바이어들의 관망세를 부추기고 있다고 덧붙였다.
이런 가운데 일부 셀러들은 더 이상 기다릴 수 없다며 결국 매물을 시장에 내놓고 있다. 와이즈먼은 “사람들이 더 이상 금리가 내려가기를 기다릴 수 없다고 판단하고 ‘이제는 그냥 이사하겠다’며 움직이고 있다”고 말했다.
건더만은 또 다른 변화로 화재 위험이 큰 지역에서 벗어나려는 수요와 사무실 복귀에 따른 출퇴근 시간 고려를 꼽았다. 그는 “출퇴근이 다시 현실이 되면서 샌프란시스코 도심 시장에 영향을 주고 있다”고 분석했다.
반면 산호세를 중심으로 한 사우스베이 지역은 여전히 뜨거운 시장이다. 콜드웰 뱅커(Coldwell Banker)의 라메쉬 라오는 “인공지능(AI) 산업의 성장으로 매일 신흥 부유층이 생겨나고 있으며, 이들이 사라토가, 쿠퍼티노, 로스 알토스 같은 고급 주택 시장으로 몰리고 있다”고 말했다.
전문가들은 향후 금리가 하락할 경우 대기 중인 매수·매도자들이 한꺼번에 시장에 진입하며 거래가 급증할 것으로 내다보고 있다. 현재는 정체 상태지만, 시장의 반등은 시간 문제라는 것이다.
