주민 반발·환경오염 소송에 착공은 불투명
샌프란시스코 마리나 지역의 세이프웨이 슈퍼마켓 부지에 848가구 규모의 대형 주거단지를 건설하는 재개발 사업이 시 당국의 최종 승인을 받았다.
지역 주민들의 반발과 환경오염 우려에도 불구하고 캘리포니아주의 주택 공급 확대 법률에 따라 사업이 승인되면서 샌프란시스코의 주택난 해결과 지역 개발을 둘러싼 논쟁이 다시 주목받고 있다.
샌프란시스코 도시계획국은 지난 6일 부동산 개발업체 얼라인 리얼에스테이트가 제출한 마리나 세이프웨이 재개발 계획을 최종 승인했다. 개발 대상은 마리나 블러바드 15번지 일대에 위치한 기존 세이프웨이 매장 부지로, 현재 건물을 철거하고 최고 22층과 18층 높이의 주거타워 2개 동을 건설하는 사업이다.
새로운 건물에는 모두 848가구의 아파트가 들어서며, 이 가운데 86가구는 저소득층을 위한 주택으로 공급된다. 전체 주택의 약 10%가 저소득층 주택으로 배정되는 셈이다.
주택 유형은 스튜디오 254가구, 침실 1개 268가구, 침실 2개 212가구, 침실 3개 114가구로 구성된다. 소형 주택뿐 아니라 가족 단위 거주자를 위한 주택도 포함해 다양한 주거 수요를 충족한다는 계획이다.
기존 세이프웨이 매장은 재개발 과정에서 철거되지만 새로운 건물의 지상층에 다시 들어설 예정이다. 새 매장 면적은 약 6만3,000스퀘어피트로, 기존보다 2만 스퀘어피트 이상 넓어진다. 개발업체는 주거시설과 대형 식료품점을 결합해 주민들의 생활 편의성을 높인다는 구상이다.
이번 사업이 주목받는 이유는 기존 마리나 지역의 건축 높이 제한을 크게 넘어서는 개발이 허용됐기 때문이다.
마리나 지역은 샌프란시스코 북부 해안가에 위치한 주거지역으로, 비교적 낮은 건물과 해안 경관이 특징이다. 해당 부지의 기존 건축 높이 제한은 40피트였지만 이번 재개발 계획에서는 최고 22층 건물이 들어설 수 있도록 승인됐다.
개발업체는 캘리포니아주의 주택 공급 확대 법률인 AB 2011을 활용해 일반적인 주민 공청회와 캘리포니아 환경품질법에 따른 심사 절차 없이 신속 승인을 받았다.
AB 2011은 일정 요건을 충족하는 상업용 부지에 주택을 건설할 경우 지방정부가 통상적인 재량 심의 절차를 생략하고 사업을 승인하도록 규정하고 있다. 주택 부족 문제를 해결하기 위해 2022년 제정된 법률이다.
또한 개발업체는 저소득층 주택 86가구를 포함하는 조건으로 캘리포니아주의 주택 밀도 보너스 제도를 적용받았다. 이에 따라 약 49.3%의 밀도 보너스를 확보하고 기존 건축 높이 제한을 넘어서는 설계를 추진할 수 있게 됐다.
그러나 이 같은 승인 방식에 대해 지역 주민들과 일부 시 관계자들은 강하게 반발하고 있다.
주민들은 22층 규모의 고층 건물이 기존 마리나 지역의 경관을 훼손하고 교통 혼잡과 주차 문제를 악화시킬 수 있다고 주장한다. 특히 인근 마리나 그린과 포트메이슨 등 해안 공원에 그림자가 드리워지고 주변 경관에도 영향을 미칠 수 있다는 우려를 제기하고 있다.
샌프란시스코 도시계획국은 승인 과정에서 새 건물이 마리나 그린과 포트메이슨 일부에 추가적인 그늘을 만들 가능성을 인정했다. 다만 그 영향이 공원 이용에 중대한 지장을 초래할 정도는 아니라고 판단했다.
대니얼 루리 샌프란시스코 시장과 해당 지역을 관할하는 스티븐 셰릴 시의원도 사업 규모와 승인 과정에 비판적인 입장을 보여왔다.
루리 시장은 개발업체가 새로운 도시계획 규정이 시행되기 전에 기존 규정을 적용받도록 사업 신청을 진행한 점을 문제 삼았다. 시 관계자들은 새로운 규정이 적용됐다면 해당 부지의 개발 규모가 약 500~600가구 수준으로 줄어들고 건물 높이도 낮아졌을 것으로 보고 있다.
환경오염 문제 역시 사업 추진의 주요 쟁점이다.
재개발 부지에는 과거 PG&E의 증기 발전시설이 있었으며, 이전 조사에서 토양과 지하수의 석유계 오염물질이 확인된 바 있다. 주민들은 주거용 고층 건물을 건설하기 전에 충분한 환경조사와 정화 작업이 선행돼야 한다고 주장하고 있다.
실제로 일부 주민과 시민단체는 지난 9월 샌프란시스코시와 개발업체, PG&E 등을 상대로 연방법원에 소송을 제기했다. 이들은 시 당국이 충분한 환경조사 없이 사업의 신속 승인 자격을 인정했다며 승인 절차의 적법성을 문제 삼고 있다.
반면 개발업체는 관련 법률에 따른 환경조사와 안전 요건을 모두 충족하겠다는 입장이다. 시 도시계획국 역시 건축허가 단계에서 추가적인 환경조사와 필요한 정화 작업을 진행할 수 있다고 판단했다. 주 환경당국은 현재 확인된 오염이 즉각적인 노출 위험을 초래하는 상태는 아니라고 설명했다.
재개발 사업에 찬성하는 측은 샌프란시스코의 심각한 주택 부족 문제를 해결하기 위해 기존 상업시설 부지를 활용한 대규모 주택 공급이 필요하다고 강조한다.
특히 마리나처럼 신규 주택 건설이 제한적으로 이루어졌던 지역에도 다양한 유형의 주택을 공급해야 장기적으로 주거비 부담을 완화하고 젊은 세대와 가족들의 거주 기회를 늘릴 수 있다는 주장이다.
얼라인 리얼에스테이트 측은 이번 승인이 새로운 주민들을 마리나 지역에 맞이하고 지역사회에 현대적인 식료품점을 제공하기 위한 중요한 진전이라는 입장을 밝혔다.
다만 시 당국의 최종 도시계획 승인에도 불구하고 실제 공사가 언제 시작될지는 아직 확정되지 않았다.
개발업체는 앞으로 기존 건물 철거와 부지 굴착, 신축 공사에 필요한 허가를 받아야 한다. 이 과정에서 토양과 지하수 오염에 대한 추가 조사, 지진과 지반 액상화 위험에 대한 안전성 검토도 진행될 예정이다.
개발 자금 확보 여부도 불확실하다. 샌프란시스코는 높은 건설비와 금융비용으로 대규모 주택 개발의 사업성이 악화된 상황이며, 얼라인 측은 아직 구체적인 착공 일정이나 자금 조달 계획을 공개하지 않았다.
이번 재개발 승인은 샌프란시스코가 주택 공급 확대를 위해 기존 도시계획 규제를 완화하는 과정에서 발생하는 갈등을 보여주는 대표적인 사례로 평가된다.
848가구의 신규 주택 공급이라는 기대와 함께 지역 경관 보존, 환경 안전, 주민 의견 수렴을 둘러싼 논쟁이 계속되고 있어 향후 연방 소송 결과와 건축허가 절차가 사업 추진의 주요 변수가 될 전망이다.
