북가주 한인 부동산·융자전문인협회 ‘재정설계 세미나’ 개최…은퇴 후 자산관리 해법 공유

28일 댄빌서 올해 마지막 재정설계 세미나

1031 교환으로 세금 재투자 방법 설명
연금보험 활용한 노후소득·장수 대비도 소개

북가주 한인 부동산·융자전문인협회(회장 김신호)가 28일 댄빌 크로우 캐니언 컨트리클럽에서 ‘은퇴 후 풍요로운 삶’을 주제로 재정설계 세미나를 개최했다. 올해 마지막으로 마련된 이번 세미나에서는 투자용 부동산의 세금 납부를 뒤로 미루는 1031 교환제도와 은퇴자산을 정기적인 생활소득으로 전환하는 연금보험 활용 방안이 소개됐다.

엑셀 1031의 웨이밍 펭 대표와 뉴욕라이프의 엘렌 김 에이전트가 강사로 나서 부동산 투자와 노후소득 설계를 각각 설명했다. 질의응답에서는 공동소유 부동산의 교환 가능 여부와 대체 부동산 매입 기한 등 실제 거래에서 확인해야 할 사항이 다뤄졌다.

첫 강연을 맡은 펭 대표는 약 14년간 1031 교환 업무를 해온 경험을 소개하며 “투자용 부동산을 팔고 다른 투자용 부동산에 재투자하면 양도차익에 대한 세금 납부를 미룰 수 있다”고 설명했다. 미국 세법 1031조에 따른 이 제도는 투자용 또는 사업용 부동산을 다른 적격 부동산으로 교환하면서 일정 요건을 충족할 때 적용된다.

그는 30만 달러에 매입한 투자용 부동산을 50만 달러에 매각하는 사례를 들며 “매각 차익은 20만 달러이고, 세율을 30%로 가정하면 세금은 6만 달러”라고 설명했다. 거래비용과 감가상각 등을 고려하지 않은 단순한 예시로, 교환 요건을 충족해 세금 납부를 미루면 그만큼을 다음 부동산 투자에 활용할 수 있다는 취지다.

펭 대표는 세금 납부를 미루는 과정을 정부에 ‘차용증’을 써주는 것에 비유했다. 그는 “그동안에는 이 돈을 모두 사용해 더 좋은 부동산이나 더 많은 부동산을 살 수 있다”며 투자에 활용할 수 있는 자금이 늘어나는 효과를 설명했다. 이어 “나중에 부동산을 팔면서 더 이상 교환하지 않겠다고 하면 정부는 그동안의 세금을 받으러 온다”고 말해, 교환을 중단하고 현금화할 때의 세금 문제도 짚었다.

은퇴를 앞둔 투자자에게는 자산의 위치와 유형을 바꾸는 수단이 될 수 있다고 소개했다. 펭 대표는 “같은 주에서 살 필요도 없고, 같은 종류의 부동산을 살 필요도 없다”며 콘도에서 단독주택이나 다가구주택, 상업용 부동산으로 옮기는 사례를 제시했다. 투자·사업용이라는 요건 아래 자산가치 상승이나 임대수입 등 각자의 투자 목적에 맞춰 부동산을 재편할 수 있다는 설명이다.

거래 과정에서는 매각대금의 흐름을 강조했다. 그는 적격 중개인(QI)을 거쳐 매각대금이 대체 부동산 매입에 사용되는 절차를 설명하며 “돈은 여러분의 손을 거치지 않고, 여러분의 은행 계좌에도 들어가지 않는다”고 말했다. 매각대금을 먼저 개인 계좌로 받은 뒤 다른 부동산을 사는 거래는 이와 세무상 처리가 달라질 수 있다.

매입 기한에 관한 질문에는 “부동산 매각이 끝난 날부터 45일 이내에 새로 살 부동산 후보를 정해야 하고, 전체 180일 이내에 목록에 지정한 부동산 중 하나를 매입해 교환을 완료해야 한다”고 답했다. 45일과 180일은 기존 부동산 양도일부터 함께 계산된다. 국세청 규정상 교환 완료 기한은 180일과 해당 과세연도 세금신고기한 중 이른 날이며, 신고기한 연장 여부도 반영된다.

유한책임회사(LLC) 명의로 공동투자한 부동산에 대한 질문도 이어졌다. 펭 대표는 “1031 교환에서는 매각하는 납세자가 매입하는 납세자와 같아야 한다”고 설명했다. 공동투자자들이 매각 후 각자 다른 방향으로 투자하려는 경우에는 소유구조와 세무상 납세 주체를 미리 살펴야 한다는 취지다. 실제 적용은 LLC의 과세 방식과 지분 보유 형태 등에 따라 달라질 수 있다.

펭 대표는 부동산 투자와 다음 세대 자산승계를 연결하는 장기 전략도 소개했다. 일반적으로 상속받은 자산의 세무상 취득가액은 피상속인 사망일의 공정시장가치 등을 기준으로 조정될 수 있다. 이는 상속인의 향후 양도차익 계산에 영향을 주는 규정으로, 유산세 적용 여부와 법인·공동소유 구조에 따른 처리는 별도로 살펴야 한다는 점도 짚었다.

이어 강연한 엘렌 김 에이전트는 자신의 이민과 재취업 경험을 전하며 “여기 왔더니 모든 게 리셋되는 느낌이었어요”라고 말했다. 그는 암 수술을 받은 뒤 2020년 미국으로 이주했고, 이후 남편이 근무하던 조직이 문을 닫는 일을 겪으면서 미국에서의 은퇴 준비를 다시 돌아보게 됐다고 설명했다.

김 에이전트는 “이 자리에 계신 선생님들은 모두 숨겨진 직원이 하나씩 있다”며 그 직원의 정체가 ‘자산(asset)’이라고 소개했다. 이어 “이 직원은 선생님들이 은퇴하는 시점부터 선생님들께서 먹고살 수 있도록 도와주는 일을 해주기로 되어 있다”라고 말했다. 경제활동을 하는 동안 모은 자산이 은퇴 후 생활비와 의료비, 장기요양비를 감당하고 자산승계나 기부의 역할까지 맡게 된다는 설명이다.

그는 자산을 모으는 일과 은퇴 후 사용하는 계획을 함께 살펴야 한다고 강조했다. 특히 50대부터는 자산을 불리는 데만 집중하기보다 “남은 시간, 나를 위해 내 자산이 잘 일해줄 수 있도록 방법을 찾는 것이 더 중요할 수도 있다”고 말했다. 예상 은퇴 시점과 필요한 생활비, 자금이 얼마나 오래 유지될 수 있는지를 점검해야 한다는 취지다.

은퇴소득을 파악하는 출발점으로는 소셜시큐리티 예상 수령액 확인을 제시했다. 김 에이전트는 “한 달에 얼마 정도 은퇴소득이 들어오는지 알아야 얼마나 더 필요한지 알 수 있고, 은퇴할 수 있는 시점도 정할 수 있게 된다”고 설명했다. 사회보장국의 ‘마이 소셜시큐리티’ 온라인 계정에서는 본인의 소득 기록과 예상 연금액을 확인할 수 있다.

401(k), 403(b), 전통형 개인은퇴계좌(IRA) 등도 은퇴 후 사용할 자산으로 언급됐다. 김 에이전트는 이들 계좌에 모아둔 자산을 소개한 뒤, 은퇴자금을 실제 생활에 필요한 소득으로 전환하는 방법으로 보험사가 제공하는 연금보험인 어뉴이티를 설명했다.

그는 “어뉴이티는 은퇴자금을 어떻게 관리하고 소득으로 전환할 것인지를 해결한 금융상품”이라고 말했다. 일정 기간 약정 이율로 자금을 모으는 고정금리형 상품과 정기적인 소득을 지급하는 소득형 연금의 구조를 소개했다. 자금을 적립하는 동안 발생한 운용수익에 대한 세금은 일반적으로 돈을 인출할 때 내며, 실제 세금은 납입 자금의 성격과 지급 방식 등에 따라 달라진다.

소득형 연금에 대해서는 “원하시는 은퇴 시점에 매달 소득을 지급하는 형태”라고 설명했다. 김 에이전트는 계약에 따라 본인 생존 기간 동안 소득을 받거나 배우자 생존 기간까지 지급이 이어지도록 설계할 수 있다고 덧붙였다. 사망 후 유족에게 지급되는 금액과 조건 역시 선택한 계약에 따라 달라진다.

강연에서는 은퇴계좌의 의무최소인출(RMD) 시기를 늦추는 방안도 언급됐다. 국세청 규정상 일정 요건을 충족하는 적격장수연금계약(QLAC)은 연금 지급 전 계약가액을 RMD 계산 대상 잔액에서 제외할 수 있으며, 지급 개시일을 늦어도 85세 생일 다음 달 1일까지로 정할 수 있다. 이 규정은 해당 계약에 적용되므로 나머지 은퇴계좌 자금의 인출 의무와 구분해야 한다.

연금보험의 보장 내용은 보험사의 지급능력과 계약 조건에 따라 결정된다. 고정금리형 연금상품은 중도 인출이나 해약 때 수수료와 세금 등이 발생할 수 있고, 일부 종신소득형 계약은 해약환급금이 없다. 따라서 노후소득의 안정성과 함께 필요할 때 사용할 수 있는 자금의 규모도 고려할 사항이다.