6년간 얼어붙었던 대규모 임대주택 개발 재개
임대료 1년 새 20% 이상 급등·공실률도 최저권
규제 완화·투자자 복귀 속 1천여 가구 건설 추진
코로나19 팬데믹 이후 사실상 멈춰섰던 샌프란시스코의 대규모 아파트 개발시장이 다시 움직이기 시작했다. 인공지능 산업 성장에 따른 인구와 고소득 근로자 유입으로 임대주택 수요가 급증하고 임대료가 가파르게 오르면서, 그동안 사업성이 없다고 판단해 개발을 미뤄왔던 건설업체와 금융기관들이 다시 신규 주택사업에 뛰어들고 있다.
샌프란시스코 크로니클은 21일 지난 6년간 이어진 주택건설 침체가 끝날 조짐을 보이고 있으며, 최근 개발업체들이 1천 가구가 넘는 신규 임대주택 건설을 준비하고 있다고 보도했다. 불과 수개월 전만 해도 높은 건축비와 금리, 각종 개발 부담금 때문에 사업 추진이 어려웠지만 임대료 급등과 개발규제 완화가 시장 분위기를 바꾸고 있다는 분석이다.
가장 큰 변화는 임대시장이다. 샌프란시스코의 임대료는 최근 1년 사이 약 23% 상승한 것으로 나타났다. AI 스타트업과 관련 기업들이 샌프란시스코에 집중되면서 기술 인력의 유입이 늘어난 반면, 수년간 신규 아파트 공급이 거의 이뤄지지 않아 주택 수요가 공급을 크게 앞지르고 있기 때문이다.
실제로 지난 6월 기준 샌프란시스코 다가구 임대주택의 공실률은 ‘아파트 리스트’ 자료에서 2.2%까지 떨어졌다. 이는 해당 업체가 조사하는 미국 주요 도시 가운데 가장 낮은 수준으로, 약 50가구 가운데 빈집이 한 채 정도에 불과하다는 의미다. 2025년 3.7%, 팬데믹 이전인 2019년 4%와 비교해도 크게 낮아진 수치다.
이 같은 시장 변화로 그동안 자금조달이 어려웠던 신규 개발사업들도 다시 추진되고 있다. 대표적인 사업 가운데 하나는 샌프란시스코 5가에 계획된 273가구 규모 임대아파트다. 미션 디스트릭트 지역에서도 152가구 규모 아파트 개발이 추진되고 있으며, 여러 프로젝트를 합하면 현재 새롭게 움직이기 시작한 임대주택 사업은 1천 가구를 넘어선다.
오랫동안 샌프란시스코 주택개발 논쟁의 상징처럼 여겨졌던 디비사데로와 오크 스트리트 옛 세차장 부지 개발도 다시 본격화되고 있다.
미국 최대 아파트 개발업체 가운데 하나인 그레이스타는 해당 부지를 인수해 8층 규모의 203가구 아파트를 건설할 계획이다. 이 가운데 20가구는 저소득층 등을 위한 부담가능주택으로 공급되며 상업시설과 주차장, 자전거 보관시설도 들어설 예정이다. 이 사업은 처음 승인된 뒤 약 10년 동안 정치적 논란과 건축비 상승, 팬데믹 등을 거치며 사실상 중단돼 있었다.
도그패치 지역의 옛 포트레로 발전소 부지 개발도 투자자들의 관심이 다시 높아지고 있음을 보여준다. JP모건체이스는 이 지역에 건설되는 342가구 규모 아파트 프로젝트에 약 2억 달러를 투자하기로 했다. 대형 금융기관이 샌프란시스코 신규 임대주택 사업에 이 정도 규모의 자금을 투입하는 것은 팬데믹 이후 얼어붙었던 부동산 금융시장이 변화하고 있음을 보여주는 신호로 받아들여지고 있다.
샌프란시스코시의 정책 변화도 개발업체들이 다시 움직이는 주요 배경이다. 시는 높은 건설비와 금리 속에서 주택사업이 중단되는 것을 막기 위해 민간 개발사업에 적용되는 부담가능주택 의무비율을 일부 사업의 경우 기존 25% 수준에서 5%까지 낮추는 등 개발요건을 완화했다. 개발업계에서는 임대료 상승과 이 같은 규제 완화가 결합하면서 수년 만에 신규 아파트 사업의 수익성이 다시 확보되고 있다고 보고 있다.
하지만 샌프란시스코의 주택난이 단기간에 해결될 가능성은 낮다. 샌프란시스코 도시계획국의 2026년 1분기 주택개발 현황에 따르면 계획 단계에 포함된 전체 신규 주택은 7만4,888가구에 달한다. 그러나 실제 공사가 진행되고 있는 주택은 3,301가구로 전체의 약 4%에 불과하다. 건축허가까지 받은 사업도 상당수가 실제 착공으로 이어지지 못하고 있다.
특히 캘리포니아주가 샌프란시스코에 요구한 2031년까지의 신규 주택 공급 목표는 약 8만2천 가구지만 현재까지 실제 추가된 주택은 약 6,500가구에 그쳐 목표 달성까지는 상당한 격차가 남아 있다.
또 최근 추진되는 사업 대부분이 시장가격 임대주택이거나 상대적으로 임대료가 높은 신규 아파트라는 점도 문제로 지적된다. 신규 공급 자체는 장기적으로 주택시장 안정에 도움이 될 수 있지만, 저소득층과 중산층이 당장 체감할 수 있는 부담가능주택 부족 문제를 해결하기에는 한계가 있다는 것이다.
실제 최근 샌프란시스코에서는 고급 임대주택 시장도 빠르게 커지고 있다. 트레저 아일랜드의 한 신규 주거단지는 당초 콘도미니엄으로 분양할 예정이었지만 AI 산업 성장에 따른 임대수요 증가를 이유로 임대아파트로 방향을 바꿨으며, 일부 최고급 펜트하우스의 월 임대료는 1만8천 달러에 이르고 있다.
신규 아파트가 실제 시장에 공급되기까지 시간이 필요하다는 점도 변수다. 최근 다시 추진되는 상당수 대형 프로젝트는 빨라도 2028년께 완공될 것으로 예상돼 당분간 샌프란시스코의 심각한 주택 부족과 높은 임대료가 이어질 가능성이 높다.
그럼에도 부동산 업계에서는 최근의 변화가 샌프란시스코 주택시장에 중요한 전환점이 될 수 있다고 보고 있다. 팬데믹 이후 인구 감소와 사무실 공실 증가, 높은 금리와 건축비로 개발업체들이 철수했던 상황에서 AI 산업 성장으로 다시 주택 수요가 증가하고 대형 금융기관까지 투자에 나서면서 시장의 방향 자체가 달라지고 있기 때문이다.
결국 샌프란시스코의 AI 붐은 오피스 시장뿐 아니라 주택시장까지 빠르게 변화시키고 있다. 문제는 늘어나는 수요를 신규 공급이 얼마나 빠르게 따라갈 수 있느냐다. 개발사업 재개가 실제 주택공급 증가로 이어지지 못할 경우 AI 산업의 성장이 오히려 임대료를 더욱 끌어올려 기존 주민들의 주거비 부담을 가중시키는 또 다른 요인이 될 수 있다는 지적도 나오고 있다.
샌프란시스코 크로니클은 21일 지난 6년간 이어진 주택건설 침체가 끝날 조짐을 보이고 있으며, 최근 개발업체들이 1천 가구가 넘는 신규 임대주택 건설을 준비하고 있다고 보도했다. 불과 수개월 전만 해도 높은 건축비와 금리, 각종 개발 부담금 때문에 사업 추진이 어려웠지만 임대료 급등과 개발규제 완화가 시장 분위기를 바꾸고 있다는 분석이다.
가장 큰 변화는 임대시장이다. 샌프란시스코의 임대료는 최근 1년 사이 약 23% 상승한 것으로 나타났다. AI 스타트업과 관련 기업들이 샌프란시스코에 집중되면서 기술 인력의 유입이 늘어난 반면, 수년간 신규 아파트 공급이 거의 이뤄지지 않아 주택 수요가 공급을 크게 앞지르고 있기 때문이다.
실제로 지난 6월 기준 샌프란시스코 다가구 임대주택의 공실률은 ‘아파트 리스트’ 자료에서 2.2%까지 떨어졌다. 이는 해당 업체가 조사하는 미국 주요 도시 가운데 가장 낮은 수준으로, 약 50가구 가운데 빈집이 한 채 정도에 불과하다는 의미다. 2025년 3.7%, 팬데믹 이전인 2019년 4%와 비교해도 크게 낮아진 수치다.
이 같은 시장 변화로 그동안 자금조달이 어려웠던 신규 개발사업들도 다시 추진되고 있다. 대표적인 사업 가운데 하나는 샌프란시스코 5가에 계획된 273가구 규모 임대아파트다. 미션 디스트릭트 지역에서도 152가구 규모 아파트 개발이 추진되고 있으며, 여러 프로젝트를 합하면 현재 새롭게 움직이기 시작한 임대주택 사업은 1천 가구를 넘어선다.
오랫동안 샌프란시스코 주택개발 논쟁의 상징처럼 여겨졌던 디비사데로와 오크 스트리트 옛 세차장 부지 개발도 다시 본격화되고 있다.
미국 최대 아파트 개발업체 가운데 하나인 그레이스타는 해당 부지를 인수해 8층 규모의 203가구 아파트를 건설할 계획이다. 이 가운데 20가구는 저소득층 등을 위한 부담가능주택으로 공급되며 상업시설과 주차장, 자전거 보관시설도 들어설 예정이다. 이 사업은 처음 승인된 뒤 약 10년 동안 정치적 논란과 건축비 상승, 팬데믹 등을 거치며 사실상 중단돼 있었다.
도그패치 지역의 옛 포트레로 발전소 부지 개발도 투자자들의 관심이 다시 높아지고 있음을 보여준다. JP모건체이스는 이 지역에 건설되는 342가구 규모 아파트 프로젝트에 약 2억 달러를 투자하기로 했다. 대형 금융기관이 샌프란시스코 신규 임대주택 사업에 이 정도 규모의 자금을 투입하는 것은 팬데믹 이후 얼어붙었던 부동산 금융시장이 변화하고 있음을 보여주는 신호로 받아들여지고 있다.
샌프란시스코시의 정책 변화도 개발업체들이 다시 움직이는 주요 배경이다. 시는 높은 건설비와 금리 속에서 주택사업이 중단되는 것을 막기 위해 민간 개발사업에 적용되는 부담가능주택 의무비율을 일부 사업의 경우 기존 25% 수준에서 5%까지 낮추는 등 개발요건을 완화했다. 개발업계에서는 임대료 상승과 이 같은 규제 완화가 결합하면서 수년 만에 신규 아파트 사업의 수익성이 다시 확보되고 있다고 보고 있다.
하지만 샌프란시스코의 주택난이 단기간에 해결될 가능성은 낮다. 샌프란시스코 도시계획국의 2026년 1분기 주택개발 현황에 따르면 계획 단계에 포함된 전체 신규 주택은 7만4,888가구에 달한다. 그러나 실제 공사가 진행되고 있는 주택은 3,301가구로 전체의 약 4%에 불과하다. 건축허가까지 받은 사업도 상당수가 실제 착공으로 이어지지 못하고 있다.
특히 캘리포니아주가 샌프란시스코에 요구한 2031년까지의 신규 주택 공급 목표는 약 8만2천 가구지만 현재까지 실제 추가된 주택은 약 6,500가구에 그쳐 목표 달성까지는 상당한 격차가 남아 있다.
또 최근 추진되는 사업 대부분이 시장가격 임대주택이거나 상대적으로 임대료가 높은 신규 아파트라는 점도 문제로 지적된다. 신규 공급 자체는 장기적으로 주택시장 안정에 도움이 될 수 있지만, 저소득층과 중산층이 당장 체감할 수 있는 부담가능주택 부족 문제를 해결하기에는 한계가 있다는 것이다.
실제 최근 샌프란시스코에서는 고급 임대주택 시장도 빠르게 커지고 있다. 트레저 아일랜드의 한 신규 주거단지는 당초 콘도미니엄으로 분양할 예정이었지만 AI 산업 성장에 따른 임대수요 증가를 이유로 임대아파트로 방향을 바꿨으며, 일부 최고급 펜트하우스의 월 임대료는 1만8천 달러에 이르고 있다.
신규 아파트가 실제 시장에 공급되기까지 시간이 필요하다는 점도 변수다. 최근 다시 추진되는 상당수 대형 프로젝트는 빨라도 2028년께 완공될 것으로 예상돼 당분간 샌프란시스코의 심각한 주택 부족과 높은 임대료가 이어질 가능성이 높다.
그럼에도 부동산 업계에서는 최근의 변화가 샌프란시스코 주택시장에 중요한 전환점이 될 수 있다고 보고 있다. 팬데믹 이후 인구 감소와 사무실 공실 증가, 높은 금리와 건축비로 개발업체들이 철수했던 상황에서 AI 산업 성장으로 다시 주택 수요가 증가하고 대형 금융기관까지 투자에 나서면서 시장의 방향 자체가 달라지고 있기 때문이다.
결국 샌프란시스코의 AI 붐은 오피스 시장뿐 아니라 주택시장까지 빠르게 변화시키고 있다. 문제는 늘어나는 수요를 신규 공급이 얼마나 빠르게 따라갈 수 있느냐다. 개발사업 재개가 실제 주택공급 증가로 이어지지 못할 경우 AI 산업의 성장이 오히려 임대료를 더욱 끌어올려 기존 주민들의 주거비 부담을 가중시키는 또 다른 요인이 될 수 있다는 지적도 나오고 있다.
